公摊“取消”后，买房人退还一笔钱？21年新规，增加一笔收益

公摊是谁发明、由谁引入？至今已无从考证，有人说是前华人首富李嘉诚等第一批在内地开发房地产的人把这项制度带进来的，也有人说公摊制度是我国房地产土生土长出来的。

不管公摊怎么来的，一个至关重要的问题是：公摊面积真取消？央媒代表国家回应了。
新华社在《公摊伤民，矛盾亟需待解》就曾直言，虽然这项制度存在20多年，但问题越来越多、弊端也逐渐凸显出来，所以需要予以规范。现阶段公摊并没有明确的标准和要求，开发商们可以随便制造公摊面积，通过公摊营收更多利润。从央媒的声音来看，取消公摊是早晚的事情，只不过，可能没这么快，因为公摊牵扯到房价、费用、核算规范等多方面问题，还需要再等等。

那么，取消公摊后，买房人退还一笔钱？

这笔钱是很多人关注的：在取消公摊之前，已经买房的人缴纳了公摊区域物业费、公摊区域的购房成本、公摊区域的税费、公摊区域的取暖费。如果将来公摊取消了，是不是意味着这部分费用将要节省下来了？那么之前已经买房的人缴纳了多年的公摊费用，这部分钱是不是会原路退还给买房人呢？

例如，一套房子原价1000万元，买房时公摊面积就占用了300万元，这是公摊直接成本，买房之后还有公摊物业费，每年支出500-2000元，再加上各种取暖费、税费等，这笔钱前后加起来并不是一个小数目。
买房人认为，至少有4笔钱需要退回：

1、买房的时候，公摊区域的购房成本。如果购置一套100平米房子，公摊平均在30平米，房价1万元的话，那么买房人为公摊面积花费了大约30万元的房款，很多人买房甚至是按揭贷款进行的，30万元足足抵上了一套房子的首付款，所以公摊取消的时候，这个“首付款”是否可以退回。
2、因为公摊多交的税费，一般房产交易，基本综合税率为2%左右，30平米的房价总计30万元，那么总计交税就是6000元，如果涉及到二套房或者房子没有满五唯一等情况，房子所需要缴纳的税费可能更高。
3、公摊区域的采暖费，北方的冬天，如果没有暖气，让人难以忍受，开暖气已经成为人之常情，不过也有问题出现，那就是个别小区规定，采暖费按照建筑面积计算，30平米的公摊面积，按照每平米80元采暖费核算，一个冬天公摊消耗了房主240元左右，70年时间总计额外支出16800元。

4、公摊物业费。买房人发现一个问题，小区聘请物业公司入驻并且负责照料小区的卫生环境，根据《物业合同》物业公司只负责公共区域的管理和卫生清理工作，那么小区的走廊、过道、电梯井本来就属于公共范围之内，按照合同约定，本来这些区域就需要清扫的，但是业主们却为这些区域再次支付物业费成本，显得重复而不划算。
计算一下，公摊30平米，物业费标准是2.2万元的话，那么一年下来公摊区域就吃掉了66元物业费，如果这套房子按照产权70年计算，70年时间里，房主累计为公摊支付4620元物业费，这并不是一个小费用。
【总计金额】：30万元+4620元+6000元+16800元=327420元。

有人粗略估算一下：假设一个小区总计2000户住房，平均每套房子公摊30平米，房产单价按照1万元/㎡计算的话，那么开发商仅仅因为取消公摊，就需要退还2000户×30平米×1万元=6亿元。

对于这个问题，答案显而易见，根据“法不既往”的基本法理精神，新的法律和规定不会对过去法律制度下已经发生的事情进行重新判定，也就是说在旧的“公摊收费”制度下，买房人已经为公摊面积买单的支出，并不会因为取消公摊就退还回来。

例如在2020年之前执行的是A制度，因为A制度，所以张三需要缴纳2000元钱，从2021年1月1日开始，A制度取消了实行B制度，B制度下，张三不需要缴纳2000元钱了。张三已经交的10年2000元应该退吗？并不会。公摊也是同样的道理。

虽然说，取消公摊并不退钱，但是在2021年的新规下，买房人或增加得到一笔新收益：公摊区域的收入。
2020年最新通过的《民法典》将于2021年开始执行，在这其中就明确界定了小区公共区域的收入归属问题，《民法典·物权编》（草案）第282条规定，建筑开发商、物业服务公司以及其他的小区管理人员占用业主们所有的共有部分进行经营活动产生收入的，需要在扣除合理成本之后，其他所有收入归业主们所有。

西南政法大学民商法学院副院长、教授张力也指出，新规意味着，今后不管是谁要想用小区的电梯广告、门禁广告、走廊广告等进行商业经营行为，都必须要经过业主们的同意才行，而且这些区域何种方式经营、最终收入如何处置，都是业主们说了算。
一方面取消公摊呼之欲出，另一方面规定公共收入归买房人所有。随着制度的越来越完善，都是业主们的福音。
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作者：楼市指闻i

无知+幼稚