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负债太高,收益太虚,炒房的还有没有前途?

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发表于 2018-7-20 13:48:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

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负债太高,收益太虚,炒房的还有没有前途?-1.jpg
为什么人们要炒房呢?不是说好了“房住不炒”的吗?因为,在人们普遍的认识中,房子是可以赚钱的。其实很多人并非专业意义、或者严格意义上的炒房团,他们既不会清楼盘,也不会拿着100多个身份证去扫街,他们只是想买几套房,形成自己的资产规模,对抗一下通胀。

很多人的算盘打得很好,然而方向根本就错了。房子一定是资产吗?我们首先要搞清楚,什么是资产。资产就是能带来正向现金流的东西,而如果房子每个月逼着你付贷款,逼着你交物业,还租不出去,那么这种房子就叫做“负债”—负债,就是把你的钱从口袋里掏走的,而且要多掏一点点,因为还有利息;此外,负债还会让投资者丧失机会成本。

之所以房子之前不被认为是负债,那是因为中国的房地产市场很奇特;作为不动产,在西方成熟市场中,投资房地产要么为了增值再抵押,要么为了负扣税,直接收入是租金;而在中国,房子的流动性成了房产牟利的主要形式,那就是快进快出快倒手,一买一卖就赚了钱。

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但现在这种模式正在终结。

比如,很多城市限购,但远郊不限购,也不用摇号,去了就能买。问题是,距离市中心几十公里的房子,买入后自住很尴尬,出租没人租,有价无市卖不出去,还得每个月还着贷款……这种房子,早晚会掏空你的现金流,带不来一点收益。有人会反驳说,一二手房倒挂,抢到就是赚到——问题是你能抢到吗?从茶水费到摇号,从千万存款证明作为资质,到全楼盘只接待全款客户;这种房子是资产,只不过跟普通投资者没有什么关系。

而且,目前房贷收紧、房地产无法套现的情况,不仅仅局限在限购的一线城市,今年6月,根据监测的25座城市,全国房贷利率连续18个月上涨。当月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍。100万的贷款,按照等额本息来还,30年大概要多还16.7万的利息。

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开发商那边也是“压力山大”,前阵子传言某房企拼命销售,以求回款,虽然事后辟谣,但谁也不是傻子,现在房地产市场火不火,不需要专业数据,街上走一走看一看,售楼处里面转一转,就能感受到开发商看似淡定的脸上,写满了焦虑。为什么?众所周知,开发商须不停拿地,换取更多的抵押,从而是资金有效流转;然而,现在收紧信贷,不仅仅针对购房者,也对于开发商下手了。据透露,金融管理机构近期严查,强调银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金,对于以企业应付账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金,也将联合央行大数据进行穿透、禁止。

总而言之,就是钱不能无休止的拿给你们去炒地炒房了。现在还说“房住不炒”只是个口号吗?我们总说“温水煮青蛙”,现在是“冰水冻楼市”;不会一下子冰封,有时候成交量和价格甚至还会反弹,但即便反弹,其行不远,致远恐泥。

也不是说房地产就此over,下一次机会,还要等到社会经济总量上去,还要等到国内真正落实了“科技创新”,还要看高端人士的睿智发挥到何种地步,还要有良好的国内外环境支撑……总之,这一切都不具备的当下,收紧口袋,重配资产,抛弃负债,砥砺前行,才是投资者最应该做的。买房入手前,仔细考虑,再三比较,可多多利用安居客房产软件了解房价趋势,分析利弊,让你买房事半功陪。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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发表于 2018-7-20 13:49:11 | 显示全部楼层
反正我买不起  涨吧!
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发表于 2018-7-20 13:50:10 | 显示全部楼层
炒房的有前途,这么多人保驾
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发表于 2018-7-20 13:50:21 | 显示全部楼层
接轨国际房价,还差远啦!
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发表于 2018-7-20 13:51:20 | 显示全部楼层
银子已到保险柜,爱咋咋地
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发表于 2018-7-24 10:27:06 | 显示全部楼层
我坚信莱州房价2020年毛坯达到每平1万元。
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